2025年的年报季，中国房地产行业上演了一场奇特的“财务魔术”。佳兆业、碧桂园、旭辉控股、远洋集团等一批此前深陷债务危机的房企，集体交出了“扭亏为盈”的成绩单。
然而，市场在短暂的振奋之后，更多是冷静的审视，这究竟是经营基本面的根本反转，还是一场由会计准则催生的“纸面富贵”？
4家房企归母净利暴涨难掩亏损
根据年报，远洋集团2025年归母净利润录得67.56亿元，同比增长136.28%，而2024年同期亏损186.24亿元。此后，碧桂园也正式告别连续三年的亏损，2025年全年归母净利润录得32.61亿元，同比增长109.93%。
佳兆业、旭辉控股也相继披露“利好”，2025年全年归母净利润分别录得525.55亿元和176.66亿元，同比分别增长284.19% 、349.66%。仅这四家房企，2025年合计归母净利润为802.38亿元，而在2024年则是合计亏损870.72亿元。
数据来源/企业年报
账面整体由巨亏转为大幅盈利，这份光鲜的“成绩单”背后，隐藏着一个巨大的问号——这些“利润”并非卖房赚的，钱从哪里来？中指研究院企业研究总监刘水一针见血地指出，这本质上是“债务重组收益”带来的会计调整，而非经营状况的根本改善。
克而瑞也持有类似观点并表示，部分企业实现扭亏为盈或亏损收窄都有一个共同特征，即债务重组收益影响下的盈利。
刘水强调，根据佳兆业、碧桂园、旭辉控股、远洋集团业绩预告，2025年度扭亏为盈主要是债务重组产生的收益，剔除债务重组收益后均处于亏损。
以旭辉控股为例，其2025年债务重组收益达414.32亿元，而账面归母净利润为176.66亿元。这也是旭辉自2022年启动境外债务重组以来，首次实现盈利。但是，简单计算可知，若没有这笔重组收益，其核心经营利润将是巨额亏损状态。与此类似，2025年佳兆业的债务重组收益为853.74亿元，远洋集团债务重组收益达到468.7亿元；如果剔除这部分收益，这两家房企也均为亏损状态。
从碧桂园来看，虽然未单独披露具体数额，但其境外177亿美元及境内137.7亿元债务的重组生效，重组完成后，整体降债规模超900亿元，这也是其账面转正的核心驱动力。
除此之外，受重组收益影响，融创中国、时代中国、龙光集团2025年净利润亏损额也较2024年同期大幅收窄。
克而瑞深度咨询普睿数智研究中心统计，2025年9家债务重组方案获批的企业，债务重组收益合计达到4348亿元，使得合计利润从2024年的亏损2071.8亿元变为盈利768.9亿元。若加上金科股份，10家房企2025年房企债务重组、企业重整收益合计超过5000亿元。
债务重组炼成的“纸面富贵”
如此巨量的“利润”是如何通过债务重组“变”出来的？
据刘水介绍，根据会计准则，当债务人以低于债务账面价值的价值清偿债务时，差额需一次性计入当期利润。
通俗的解释是，企业账面上原本挂着100元的“应付债务”，经过重组后，只需要偿还或确认40元的价值。这60元的差额，便被会计准则允许一次性计入“营业外收入”或“投资收益”，从而瞬间创造出账面利润。
这轮集中在2025年下半年的债务重组成功，是多重因素叠加的结果，包括政策托底、房企自救，也是债权人接受“损失共担”的重组方案来提高清偿率的现实选择。
刘水进一步指出，重组成功一方面是房地产融资协调机制建立，为项目层面提供流动性支持，稳定了债权人预期，并加快保交楼工作，促进了企业经营困难缓解。另一方面，经历长期博弈后，债权人意识到房企持续违约将导致资产端严重恶化，清偿率降至最低，而接受削债、展期、债转股等“损失共担”的方案。加上部分房企积极行动，经过多轮博弈、复杂的重组流程，集团在2025年下半年完成重组。
在克而瑞看来，从企业长远发展的角度来看，重组成功后房企减轻了债务负担，可减少偿债、利息支出等，节省下来的资金可以投入到项目复工复产等关键环节，让停滞的项目重新运转起来，为企业逐步回到正常经营轨道奠定基础，也为其业务调整带来时间和空间。
因此，债务重组为企业降低有息负债的同时，也为企业带来了重组收益的“意外之财”，虽然没有现金，但短期内的流动性危机得到了缓解。标志着房企从“被动违约”进入了“主动修复”阶段。
从“账面盈利”到真正“上岸”仍需时间
事实上，很多出险房企在经营层面并未走出寒冬。“盈利”只是账面上的数字游戏，真实的“造血能力”尚未恢复。
“债务重组完成不等于企业真正‘上岸’。”刘水表示，如果后续销售不畅、经营未能改善，这些企业仍可能面临现金流再次断裂的风险。因此，必须将债务重组视为一个新的起点，而非终点。
在刘水看来，债务重组主要解决了短期流动性风险，为修复资产负债表赢得了宝贵时间，但要真正恢复“造血能力”，实现可持续经营，企业仍需采取切实措施。首先是加速销售回款，同时，企业需调整业务结构，聚焦房地产开发、持有型运营、代建等核心优势业务，剥离低效资产，转向更注重资产质量、经营稳健和财务安全的“新发展模式”。此外，还需外部环境“保驾护航”，企业自身的努力离不开市场整体的回暖。
2025年财报季中，多家出险房企“盈利”意味着中国房地产行业债务违约潮高峰已过，风险化解进入收尾阶段。然而，“会计上的盈利”并不等于“经营上的盈利”。对于那些刚拿到“纸面富贵”的出险房企而言，真正的考验才刚刚开始。他们用“时间换空间”换来的喘息机会，如果不能在2026年转化为实实在在的销售回款和经营现金流，那么今天的“账面利润”，未来可能仍将是一纸空谈。
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